حق شفعه چیست؟
اگر دو نفر در ملکی باهم شریک باشند، شخص اول تصمیم به فروش سهم خود بگیرد و آن را به شخص سومی بفروشد. شخص دوم همچنان مالک بخشی از ملک است . می تواند سهم شخص اول را از خریدار بخرد . خود صاحب کل ملک شود. به این حق، حق شفعه می گویند. کسی که این حق را دارد نیز شفیع می نامند . در مثال ما شخص دوم شفیع است. این موضوع برای احقاق حقوی افراد در نظر گرفته شده است. در این مقاله به بررسی این موضوع می پردازیم.در صورت نیاز می توانید از مشاوره با وکیل پایه یک دادگستری متخصص در امور ملکی بهره مند گردید.
تعریف حق شفعه در قانون
با توجه به ماده ۸۰۸ قانون مدنی، هرگاه مال غیرمنقول قابل تقسیمی بین دو نفر مشترک باشد. یکی از دو شریک، سهم خود را به قصد فروشبه شخص ثالثی منتقل کند. شریک دیگر حق دارد قیمتی را که مشتری داده است، به او بدهد و سهم فروخته‌شده را تملک کند. که این حق را حق شفعه و صاحب آن را شفیع می‌گویند. اخذ به شفعه یکی از اسباب تملک است که ماده ۱۴۰ قانون مدنی ، این موضوع را مورد توجه قرار داده است. این ماده به صورت دقیق اذعان می دارد: هر گاه مال غیرمنقول قابل تقسیمی بین دو نفر مشترک باشد و یکی از دو شریک حصه خود را به قصد بیع به شخص ثالثی منتقل کند شریک دیگر حق دارد قیمتی را که مشتری داده به او بدهد و حصه مبیعه را تملک کند.
ویژگی‌های حق شفعه
- حقی مالی است. در قانون به تملک سهم فروخته شده، حق شفعه می‌گویند. دلیل آن حفظ منافع شریک است . زیرا افراد باید در مال مشترکشان احساس امنیت و اطمینان کنند. از این رو صاحب این حق می‌تواند یا از آن استفاده کند یا آن را اسقاط نماید .این حق به تنهایی قابل داد و ستد نیست . زیرا بودنش، وابسته به مال مشاع است. بدون آن موجودیتی ندارد.
- حقی عینی است. حق عینی حقی است که مستقیما نسبت به یک مال محقق می‌شود. این حق هم همین‌گونه است. شفیع مستقیما بر سهم شریک خود حق پیدا می‌کند.
- به ارث می‌رسد. این حق را زن نیز به ارث می‌برد، حتی اگر زمین باشد.باید گفت که اگر یکی از وراث حق خود را ساقط کند ، این حق تنها «به صورت کامل» برای سایرین باقی خواهد ماند.طبق قانون: «هر گاه یک یا چند نفر از وراث، حق خود را اسقاط کند، باقی وراث نمی‌توانند آن را فقط نسبت به سهم خود اجرا نمایند و باید یا از آن صرف نظر کنند یا نسبت به تمام مبیع اجرا نمایند.»
- فوری است. شفیع باید هرچه سریع‌تر «اراده» خود را برای استفاده از حق اعلام کند. در غیر این‌صورت می‌توان به طور ضمنی این تعلل را انصراف و اسقاط حق (صرف نظر کردن از حق) دانست.
در صورت مواجهه با پرونده های مشابه می توانید از مشاوره تلفنی و رزرو مشاوره حضوری با بهاره فیض ، وکیل پایه یک دادگستری در تهران ، متخصص در امور ملکی بهره مند گردید :09124478815
شرایط حق شفعه
در توصف حق شفعه موارد زیر آمده است:
- مال غیر منقول باشد: مال باید بصورت ذاتی غیر منقول باشد. غیر منقول ذاتی یعنی اینکه به وسیله ی عمل انسان غیر منقول نشده باشد . مثلا درختان و گیاهان غیر منقول ذاتی نیستند اما زمین غیر منقول ذاتی است. در ماده ۸۰۹ قانون مدنی به این بحث بطور غیر مستقیم اشاره شده است :« هر گاه بنا و درخت بدون زمین فروخته شود حق شفعه نخواهد بود.»
- مال مشاع باشد: تا زمانی که مالی بصورت مشاع بین دونفر باشد، این حق برای آن ها وجود دارد. اما به محض اینکه افراز صورت گرفت و مال بین انها تقسیم شد دیگر هرکدام مسئول سهم خودشان هستند. به عبارتی این حق از بین می رود.
- تعداد شرکاء دو نفرباشد:
- باید حتما دو نفر با هم شریک باشند. اگر بیش از دو نفر باشند دیگر این حق برای هیچکدام از شرکاء ایجاد نمی شود.
- انتقال تمام سهم: اگر شریک اول تمام سهم خود را به دیگری بفروشد، شفعه ایجاد می شود. اگر قسمتی از سهم خود را بفروشد دیگر این حق بوجود نمی آید.
- انتقال از طریق بیع: تنها زمانی این حق برای شریک دوم بوجود می آید که شریک اول قسمت سهم خود را فروخته باشد. اگر از طریق صلح یا هبه یا به هر نحو دیگری سهم مالکانه ی یک شریک بصورت کلی یا جزئی به غیر انتقال دهد اینجا دیگر این حق برای مالک دیگر ایجاد نمی شود.
- قابل افراز یا تقسیم بودن مال: مال باید از جمله اموال قابل تقسیم باشد. شریک بتواند سهم خود را به دیگری بفروشد. اگر از اموال غیر قابل تقسیم باشد حقِ مورد بحث وجود ندارد.
آثار و نکات در اجرای حق شفعه
- حق شفعه از آثار بیع صحیح می باشد . در صورتی که بیع به هر دلیلی باطل باشد این حق برای شریک دیگر به وجود نمی آید . زیرا مشتری مالکیتی بر مبیع به دست نیاورده است.
- همانطور که پیشتر بیان کردیم فوریت یکی از ارکان حق شفعه می باشد . اجرای فوریت حق شفعه بسته به عرف و عادات مردم است.
- اجرای این حق از تاریخی است که شفیع از انعقاد عقد بیع مطلع می شود.
- شفیع نمی تواند این حق را فقط به یک قسمت از ملک اجرا کند. قانون مدنی در خصوص این عبارت اذعان می دارد: حق شفعه را نمی‌توان فقط نسبت به یک قسمت از مبیع اجرا نمود. صاحب حق مزبور یا باید از آن صرف نظر کند یا نسبت به تمام مبیع اجرا نماید. بنابراین شفیع نمی تواند نسبتی به بخش از سهم الشرکه شریک اقدام نماید . باید نسبت به تمام آن اقدامات لازم را انجام دهد. یا به طورکامل از این حق صرف نظر نماید.
اسقاط حق شفعه
بر اساس ماده ٨٢٢ قانون مدنی ، حق شفعه قابل اسقاط یا از بین رفتن است. این اسقاط ممکن است به واسطه فعل یا عمل شفیع اتفاق بیفتد. به گونه‌ای که عمل او منصرف به اسقاط این حق باشد. همچنین ممکن است اسقاط با لفظ صورت گیرد. یعنی شفیع انصراف خود را شفاهی اعلام کند. به عبارت دیگر شفیع پس از بیع به مشتری بگوید اخذ به شفعه نمی‌کنم. چنانکه شفیع پس از اطلاع بر بیع شریک خود، سهمش را به دیگری انتقال دهد، با این انتقال، حق اخذ به شفعه‌اش خود به خود ساقط می‌شود.
بدون دیدگاه