تخلیه ملک تجاری
در مورد تخلیه ملک تجاری و مسکونی قوانین و مقررات متفاوتی در طول قانون گذاری ایران وضع شده است. تخلیه ملک تجاری نکاتی دارد که ممکن است هر کسی از آن اطلاع نداشته باشد. در چنین شرایطی ممکن است خاتمه دادن به قرارداد از سوی هر یک از دو طرف مسائل و مشکلاتی را ایجاد کند. از همین رو بهترین کاری که موجر و مستأجر می توانند انجام دهند این است که با یک وکیل پایه یک دادگستری متخصص در امور ملکی صحبت کرده و از وی مشاوره و راهنمایی دریافت کنند.
قانون روابط موجر و مستاجر در تخلیه ملک تجاری و مسکونی
این قانون در سالهای ۱۳۵۶، سال۱۳۶۲، سال۱۳۷۶ و قانون مدنی هر کدام با توجه به شرایط و سال انعقاد عقد در رابطه با عقد اجاره مذکور حاکم و معتبر خواهد بود. که به آن ها اشاره میکنیم:
- در مورد اجاره محل سکونت- قانون مصوب ۱۳۶۲ حاکم است.
- در مورد قراردادهای اجاره محل کسب و مسکن که بعد از سال ۱۳۷۶ منعقد می گردند قانون مدنی و قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ حکومت دارند. (ماده 1 قانون روابط موجر و مستاجر سال 76).
- درمورد اجاره محل کسب و تجارت – قانون مصوب ۱۳۵۶ حاکم و معتبر خواهد بود.(ماده 1 قانون روابط موجر و مستاجر سال 56)
در ادامه به بررسی قراردادها با توجه به سال 76 می پردازیم
قراردادهای اجاره مشمول قانون سال 76
شرایط تخلیه ملک تجاری و مسکونی مندرج در قانون سال 76 مورد اجاره ما ،دارای نکات زیر می باشد :
- قرارداد اجاره به امضای هر دو طرف یعنی موجر و مستأجر رسیده باشد.
- اجاره نامه به شکل کتبی در دو نسخه که هر نسخه آن در حکم واحد است، تنظیم شده باشد.
- در سند عادی حتماً قید شود که عقد اجاره با پرداخت سرقفلی یا بدون آن تنظیم شده است.
- دو شاهد معتبر قرارداد را امضا کرده باشند.
موارد تخلیه در قانون سال 76
- اتمام مدت زمان اجاره
- مستاجر بیش از سه ماه مبلغ اجاره را نپردازد
- مستاجر بر خلاف قرارداد اجاره عمل کند.
نکته:اگر قرارداد اجاره به شکل سند عادی و غیر رسمی تنظیم شده باشد، می توان برای تخلیه ملک تجاری ، دستور تخلیه فوری گرفت.
تلفن تماس وکیل پایه یک دادگستری در تهران : 09124478815
تخلیه ملک تجاری قبل از انقضای قرارداد
- در صورتی که مستاجر مورد اجاره را بدون اجازه مالک اجاره داده باشد . موجر می تواند تخلیه ملک تجاری را تقاضا کند . در این صورت مستاجر تنها حق دریافت نیمی از سرقفلی را دارد.
- اگر اشتغال مستاجر به کار و کسب خاصی در قرارداد قید شده باشد . اما مستاجر بر خلاف آن عمل کند. همچنین شغل جدید عرفا مشابه کسب و کار قبلی نباشد، موجر می تواند درخواست تخلیه ملک را داشته باشد.
- در صورتی که ملک تجاری نیاز به بازسازی و تعمیرات داشته باشد. یا موجر قصد احداث ساختمان جدیدی را داشته باشد و مجوز شهرداری برای این کار را جهت ضمیمه به درخواست خود داشته باشد. می تواند تخلیه ملک را مطالبه کند. البته در هر صورت ملزم به پرداخت حق کسب و پیشه به مستاجر می باشد.
- در صورتی که موجر خودش به ملک تجاری مورد اجاره نیاز داشته باشد. همچنین بتواند ضرورت آن را در دادگاه به اثبات برساند.
نکات دعوای تخلیه ملک تجاری و مسکونی
- دعوای تخلیه وقتی مطرح می شود که مالک ، ملک خود را تحت عنوان اجاره به فردی دیگر میدهد. به دلیل پایان یافتن مدت قرارداد اجاره و یا دلایل دیگر درخواست تخلیه ملک را به طرفیت متصرف مطرح می کند. اینگونه خواهان تخلیه ملک تجاری یا مسکونی خود می شود.
- مدت اجاره در قرارداد اجاره پیشبینی نشود. که این موجب بطلان این قرارداد است.
- اینکه اجاره املاک تجاری تابع چه قانونی است، بستگی به تاریخ انعقاد قرارداد اجاره این اماکن دارد.
- بسته به این که قرارداد اجاره بر اساس تاریخ تنظیم، تابع کدام یک از قوانین موجر و مستاجر باشد و در سند عادی تنظیم شده باشد یا رسمی، ملک تجاری باشد یا مسکونی نحوه درخواست تخلیه ملک و صدور اجراییه آن متفاوت است.
- املاک تجاری املاکی هستند که در جواز ساخت صادره از سوی شهرداری ملک تجاری شناخته شده باشند. افراد طبق قوانین کسب و کار، در آن ها می توانند فعالیت کنند.
برای مشاوره با بهاره فیض ، وکیل پایه یک دادگستری در تهران ، متخصص در لامور تجاری و ملکی ، کلیک کنید: 09124478815
حق کسب و پیشه
در توضیح تخلیه ملک تجاری چنرین بار به عنوان حق کسب و پیشه اشاره کردیم. بهتر است بدانید : حق کسب و پیشه و تجارت حقی است که به طور تدریجی و به مرور زمان برای مستأجر محل کسب و پیشه و تجارت به وجود می آید. در نتیجه بعد از اینکه مستأجر کار و فعالیت کرد و مشتری و اعتبار به دست آورد، حقی برای او به وجود می آید که به آن حق کسب و پیشه و تجارت می گویند.حق کسب و پیشه یا تجارت به این معنی است که مالک نمی‌تواند پس از پایان یافتن مدت قرارداد مستاجر را مجبور به تخلیه ملک تجاری کند، بلکه قرارداد به صورت خودکار تمدید می‌شود.
تخلیه املاک تجاری بدون حق کسب و پیشه
در توضیح تخلیه ملک تجاری بدون حق کسب و پیشه ، طبق ماده واحده قانون الحاق یک ماده به قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 15/8/1365 در مورد کلیه اماکن استیجاری که به وسیله سند رسمی و بدون دریافت سرقفلی یا مبلغ رهن، اجاره داده می شود، راس موعد مقرر می توان درخواست تخلیه کرد مگر این که قرارداد با توافق طرفین تمدید شده باشد.
جهت مطالعه بیشتردر بحث سرقفلی و حق کسب و پیشه بر روی لینک زیر کلیک کنید
سرقفلی و حق کسب و پیشه
حکم تخلیه ملک تجاری
برای گرفتن حکم تخلیه ملک تجاری ، تشریفات قانونی پیچیده است و ابتدا طرفین دعوا به دادگاه دعوت می‌شوند. پس از جلسات رسیدگی دادگاه و بررسی وضع حق کسب و سرقفلی در صورت صدور حکم تخلیه ، مستاجر اگر همچنان به رای صادر شده اعتراض داشته باشد ، ظرف 20 روز میتواند درخواست تجدید نظر بدهد و پس از این مدت ، رای و حکم تخلیه قطعی و لازم الاجرا خواهد بود. جهت مشاوره با وکیل مربوطه می توانید تماس حاصل فرمایید : 09124478815
بدون دیدگاه