الزام به تحویل مبیع

می دانیم که طرفین در هر قرارداد پس از منعقد نمودن آن، بر طبق قانون ملزم به ایفای تعهداتی هستند. یکی از این تعهدات الزام به تحویل مبیع می باشد که در این مقاله به بررسی آن می پردازیم. در صورت هرگونه سوال در این باب ، بهتر است با وکیل پایه یک دادگستری مشورت کنید.

دعوا الزام به تحویل مبیع

در خصوص دعوی الزام به تحویل مبیع در بین محاکم اختلاف نظر زیادی دیده می شود. .روش به این صورت است که خریدار باید دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی ملک را بخواهد . بعد از تنظیم سند نسبت به تحویل ملک اقدام نماید. درغیر اینصورت، این دعوی ، بدون سند رسمی به نام خریدار، در دادگاه رد خواهد شد.

ارکان دعوای الزام به تحویل مبیع

دعوای الزام به تحویل مبیع دارای ارکان زیر می باشد که برای تحقق این دعوا الزامی است:

• وجود عقد بیع بین خریدار و فروشنده : باید بین خربدار و فروشنده، قراردادی تحت عنوان بیع وجود داشته باشد. در تعریف عقد بیع ماده 338 قانون مدنی مقرر می‌دارد: «بیع عبارت است از تملیک عین به عوض معلوم»
• باید بیع فی ‌مابین خربدار و فروشنده به صورت صحیح واقع شود : عقد بیع باید بین خربدار و فروشنده به صورت صحیح واقع شده باشد چرا که بیع فاسد اثری در تملک ندارد و هرگاه کسی به بیع فاسد مالی را قبض کند باید آن را به صاحبش رد نماید و اگر تلف یا ناقص شود ضامن عین و منافع آن خواهد بود. بنابراین اگر عقد بیع به هر علتی (اقاله، انفساخ، فسخ) منحل شود یا باطل گردد دعوای تحویل و تسلیم مبیع امکان نخواهد داشت.

رویه دادگاه در الزام به تحویل مبیع

در طرح دعوی الزام به تحویل مبیع به استناد سند رسمی ، پیچیدگی حقوقی و قضایی خاصی وجود ندارد.دادگاه‌ها به استناد سند و با رعایت شرایط مربوط به طرح دعوی رای صادر می کند. ولی اگر مستند دعوی، سند عادی باشد در پذیرش این دعوی بین دادگاه‌ها اختلاف‌های نظر وجودمی آید:

• برخی از دادگاه‌ها به عمومات قانون مدنی استناد نموده و معتقد هستند که با تحقق عقد بیع آثار مربوط به عقد مذکور از جمله الزام به تحویل مال غیرمنقول (مبیع) نیز باید بر طرفین مترتب گردد و لذا عدم ارائه سند مالکیت رسمی نمی تواند مانعی برای پذیرش دعوی محسوب شود
• برخی دیگر از دادگاهها نیز مقررات قانون ثبت را لازم الرعایه دانسته و اعتقاد دارند که پذیرش دعوی الزام به تحویل مال غیر منقول به استناد سند عادی مخالف مقررات قانون ثبت بوده و لذا چنین دعوایی را قابل استماع نمی‌دانند.

ضمانت اجرای قانونی عدم تحویل مبیع

• الزام فروشنده به تحویل با استفاده از حق فسخ: به استناد ماده 376 قانون مدنی خریدار می تواند درخواست الزام به تحویل مبیع را مطرح کند. مطابق ماده مذکور در صورت تاخیر در تسلیم مبیع با ثمن فروشنده اجبار به تحویل مبیع می شود. هر گاه اجبار فروشنده ممکن نباشد و محکمه نیز نتواند فروشنده را به تحویل مجبور کند، خریدار می توانند از حق فسخ خود در قرارداد استفاده نمایند.
• ایجاد حق حبس: به موجب ماده 377 قانون مدنی هم خریدار و هم فروشنده حق دارند از تسلیم مبیع با ثمن خودداری کند . تا طرف دیگر حاضر به تسلیم شود.

---

جهت مشاوره با بهاره فیض ، وکیل پایه یک دادگستری کلیک کنید: 09124478815

^{مقررات قانونی در الزام به تحویل مبیع}

در این قسمت برخی از مقررات قانونی در بحث الزام به تحویل مبیع را مورد مطالعه قرار می دهیم:

• عقد و تسلیم و تحویل موضوع قرارداد با هم رابطه متقابل دارند. تسلیم و قبض از آثار عقد صحیح است. عدم قدرت بر تسلیم موجب بطلان قرار داد می‏ شود.
• هچنین تسلیم نادرست (ناقص و معیوب) برای طرف مقابل حق فسخ ایجاد و تلف مورد معامله قبل از قبض عقد را منفسخ می ‏کند.
• در حصول قبض اذن بایع شرط نمی باشد چراکه قبض یک عمل حقوقی نیست. البته این امر به شرطی است که موضوع تسلیم عین معین باشد ولی هر گاه موضوع تسلیم کلی باشد برای تعیین مصداق و فردی که باید تسلیم شود به اذن متعهد نیاز است. 
• هرگاه بایع سبت به بعضی از مبیع قدرت تسلیم داشته باشد و نسبت به بعضی دیگر نداشته باشد، بیع نسبت به بعض که قدرت بر تسلیم داشته صحیح است. نسبت به بعض دیگر باطل است. 
• تسلیم اعم است از تسلیم مادی و غیر مادی بنابراین هدف از تسلیم این است که تعهّد ناشی از بیع اجرا شود. اجرای این تعهد اغلب به وسیله فروشنده است و گاه خود خریدار مبیع را از پیش در اختیار دارد و نیاز به تسلیم مجدد نیست.
• اتسلیم بایع همواره با قبض مشتری ملازمه ندارد چراکه ممکن است بایع مبیع را تسلیم کند ولی مشتری آن را عملا تصرف نکرده باشد.
• نکته مهم در تحقق تسلیم این است که در تسلیم طرف مقابل باید متمکن از انحاء تصرفات و انتفاعات باشد. البته قاعده ثابتی در تسلیم وجود ندارد و در این خصوص باید به عرف رجوع نمود.

مستندات قاتنونی برای الزام به تحویل مبیع

ماده ۳۶۴ قانون مدنی
در بیع خیاری مالکیت از حین عقد بیع است نه از تاریخ انقضاء خیار و در بیعی که قبض شرط صحت است مثل بیع صرف انتقال از حین‌ حصول شرط است نه از حین وقوع بیع.
ماده ۳۶۸ قانون مدنی
تسلیم وقتی حاصل میشود که مبیع تحت اختیار مشتری گذاشته شده باشد اگر چه مشتری آن را هنوز عملاً تصرف نکرده باشد.
ماده ۳۶۹ قانون مدنی
تسلیم به اختلاف مبیع به کیفیات مختلفه است و باید به نحوی باشد که عرفاً آن را تسلیم گویند.
ماده ۳۷۰ قانون مدنی
اگر طرفین معامله برای تسلیم مبیع موعدی قرار داده باشند قدرت بر تسلیم در آن موعد شرط است نه در زمان عقد.
ماده ۳۷۱ قانون مدنی
در بیعی که موقوف به اجازه مالک است قدرت بر تسلیم در زمان اجازه معتبر است.

در ادامه باید مواد زیر را نیز در نظر داشته باشید:

ماده ۳۷۲ قانون مدنی
اگر نسبت به بعض مبیع بایع قدرت بر تسلیم داشته و نسبت به بعض دیگر نداشته باشد بیع نسبت به بعض که قدرت بر تسلیم داشته‌ صحیح است و نسبت به بعض دیگر باطل است.
ماده ۳۷۳ قانون مدنی
اگر مبیع قبلا در تصرف مشتری بوده باشد محتاج به قبض جدید نیست و همچنین است در ثمن.
ماده ۳۷۴ قانون مدنی
در حصول قبض اذن بایع شرط نیست و مشتری میتواند مبیع را بدون اذن قبض کند.
ماده ۳۷۵ قانون مدنی
مبیع باید در محلی تسلیم شود که عقد بیع در آنجا واقع شده است مگر این که عرف و عادت مقتضی تسلیم در محل دیگر باشد و یا در ‌ضمن بیع محل مخصوصی برای تسلیم معین شده باشد.
ماده ۳۷۶ قانون مدنی
در صورت تاخیر در تسلیم مبیع یا ثمن ممتنع اجبار به تسلیم میشود.
ماده ۳۷۷ قانون مدنی
هر یک از بایع و مشتری حق دارد از تسلیم مبیع یا ثمن خودداری کند تا طرف دیگر حاضر به تسلیم شود مگر این که مبیع یا ثمن ‌موجل باشد در این صورت هر کدام از مبیع یا ثمن که حال باشد باید تسلیم شود.

الزام به تحویل مبیع ، مالی است یا غیر مالی

یکی از سوالات رایج . حائز اهمیت بین مراجعین این است که ، دعوای الزام به تحویل مبیع ، مالی است یا غیر مالی؟ باید گفت که این نوع دعوا جز دعاوی مالی به شمار می آید. این دعوا مالی است .به عبارت دیگر این دعوا دراجع به مال و حق مالی می باشد.

جمع بندی نکات در الزام به تحویل مبیع

به عنوان جمع بندی باید نکات زیر را از این مقاله در بحث الزام به تحویل مبیع به یاد داشته باشید:

• اگر طرفین معامله زمان خاصی را برای تحویل مبیع در نظر گرفته باشند تا قبل از رسیدن آن تاریخ ، این دعوا پذیرفته نیست.
• اگر در قرارداد زمان تحویل مبیع ذکر نشده باشد ، فروشنده می بایست مبیع را فوری تحویل دهد.
• پرداخت هزینه های مربوط به تحویل مبیع بر عهده ی فروشنده است.
• وقتی قبل از تحویل مبیع عیبی در آن به وجود بیاید ، خریدار می تواند معامله را فسخ کند.